تعارض در تصرف

تعارض در تصرف:1-تعارض به حسب مستندات تصرف،2-تعارض به حسب اوصاف ملک تعارض  برحسب مستندات تصرف:ممکن است مادی یا معنوی باشد می توان سه قسم در تصرف را تصورکرد.اول:تعارض دوتصرف حسی:بایدطرفین اختلاف هردوتصرف حسی داشته باشند ویکی تصرف خود را قانونی بداند ودیگری راغیر قانونی.دوم:تعارض دوتصرف معنوی:یعنی در یک ملک دویاچند نفر هریکنظربه مستنداتی از قبیل بنچاق یا شهادت شهود یا حکم دادگاه خود رامالک معرفی کنند.سوم:تعارض تصرف حسی ومعنوی:همیشه باید جانب تصرف حسب را رجحان نهاد اما چنین نیست اگر مستند تصرف معنوی اوراق عادی وبنچاق باشد ممکن است بتوان جانب تصرف مادی را رجحان داد امام اگر مستند تصرف معنوی حکم دادگاه باشد دیگر نمی توان آن را نادیده گرفت.تعارض دراوصاف ملک:اوصاف ملک عبارت است از اینکه یک زمین یا خانه یا صفت وقف را دارد یا صفت خالصه ویا صفت ملک ساده را منظور از ملک ساده این است که صفت وقف یا خالصه را ندارد.1-تعارض دوملک ساده2-تعارض وقف وملک3-تعارض وقف وخالصه4-تعارض وقف وخالصه وملک،تزاحم درتصرف:هرگاه بین دو مدلول آنها برخورد وتصادم رخ دهد این وضع را تزاحم می نامند. هرگاه بین دو دلیل تضاد وبرخورد بهر صورت رخ دهد تعارض می گویند. دروضعی که حالت بلا تکلیفی حکم فرما است نمی توان بطور قاطع گفت که بین مستندات تصرف متقاضی نخست ومتقاضی ثانی تعارض وجود دارد. نوعی تزاحم وجود داردص64 اختلاف در تصرف:یک طرف متقاضی ثبت وطرف دیگر اداره ثبت است.

نقش تصرف در پذیرش تقاضای ثبت

نقش تصرف در پذیرش تقاضای ثبت ملک با انواع تصرف وتعارض وتزاحم واختلاف درآن باباتوجه به قانون مدنی وثبت بنویسید؟

(م35ق.ث)تصرف بعنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.اما نگفته است که چه تصرفی؛تصرف بعنوان مالکیت است«م747ق آد م» این نقیصه رابر طرف کرده است :کسی که متصرف است تصرف او بعنوان مالکیت شناخته می شود.تصرف بهر صورت که باشد بر دوقسم است: معنوی وتصرف حسی یا مادیتصرف حسی:تصرفی که با یکی از حواس پنج گانه قابل درک باشد.تصرف معنوی:درعمل ممکن است کسی بموجب اسباب قانونی معین؛ مالک ملکی باشد اما آثار تصرف مادی وی برآن ملک مشهود ومعلوم نباشد.برای اینکه شخص درملک بطورمعنوی تصرف داشته باشد باید:الف:آثار تصرف حسی برآن ملک نداشته باشد.ب: اساب ومدارک حقوق اقتضاءمالکیت او را درآن ملک داشته باشد.تصرف:مالی دراختیار کسی باشد واو بتواند نسبت به آن مال تصمیم بگیرد خواه ایت تصمیم در حدود قانون باشد خواه نباشد. رابطه ماده35ق.م و  م22ق.ث:از تاریخ ثبت ملک در دفتر دیگر تصرف اثر ندارد وهمان ثبت دفتر املاک مشخص مالکیت شخصی است و«م35 ق م»پس از ثبت ملک در دفتر املاک مستند بشمار نمی آید «م35»درمورد اموال غیر منقول تا پیش از ثبت دردفتراملاک حجیت دارد وپس ازثبت ملک دیگرحجت نیست.تصرف ساده:تصرفی است که عارضه پا پیرایه ویا به عبارت دیگر خصوصیتی در کنار تصرف مشاهده نگردد.تصرف غیر ساده:تصرفی است که عارضه در کناره تصرف منصرف؛مفاهیمی مانند ارث بردن یا مسائل دیگردیده شود.تعارض در تصرف:1-تعارض به حسب مستندات تصرف2-تعارض به حسب اوصاف ملک

اقدامات بعد از پذیرش تقاضای ثبت

پس از پذیرش تقاضای ثبت ملک وقبل از ثبت آن در دفتر املاک انتقالات مربوط به ملک تابع چه قوانینی است ؟آیا تغییر مالک در وضعیت حقوقی عملیات ثبتی وقفه بوجود می آورد؟ باذکر مثال توضیح دهید؟

 در صورتی که متقاضی ثبت ملک مورد تقاضای خود را بوسیله یکی از وجوه ناقله بدیگری منتقل کند«م41ق.ث»اگرتقاضا کننده ملک مورد تقاضا را کلاً یا بعضاً بدیگری منتقل کند انتقال دهنده مکلف است تا 10 روز از تاریخ انتقال شخصاً یابه توسط وکیل ثابت الوکاله در اداره ثبت حاضر ومعامله خود را کتباً اطلاع دهد. البته مقصود انتقال باسندعادی است والا برابر«م88ق.ث»اگر انتقال با سندرسمی باشد ارایه همان سند کافی است

 ادامه بقیه عملیات ثبتی را در دوفرض:

فرض اول: انتقال بموجب سند عادی بود وانتقال دهنده به ثبت اطلاع ندهد اگر مدت اعتراض باقی است منتقل الیه مطابق مقررات عرضحال میدهد اگر مدت اعتراض منقضی شده باشد می تواند بوسیله اظهارنامه به انتقال دهنده اخطار کند اگر ظرف 10 روز تصدیق کرد ملک به نام انتقال گیرنده ثبت گردیده والا ملک بنام انتقال دهنده ثبت می شود .

فرض دوم: اگر انتقال دهنده بموجب سندعادی بوده وبرابر ماده41 اقدام نماید یا بموجب سندرسمی باشد اگر اعلانات نوبتی منتشر نشده بنام انتقال گیرنده اعلان میشود اگر اعلانات در جریان باشد بقیه اعلانات بنام انتقال گیرنده باقید انتقال اصلاح می شود.واگر رجوع به ثبت پس از انتشار تمام اعلانات باشد ملک بنام انتقال گیرنده به ثبت خواهد رسید.

ثبت عادی ،ثبت عمومی

تفاوت وشباهت های ثبت عادی وثبت عمومی در چیست؟ضمانت اجرای عدم ثبت ملک در ثبت عمومی کدام است؟

ثبت عادی بموجب قانون21 فروردین(حمل)1302 شمسی برقرار شد بدلیل عدم کارایی درسالهای 1305؛1306 و1307 اصلاحاتی بعمل آمدودرسال 1308 قانون جدیدی جایگزین آن گردید.هردو قانون مذکور به مردم این حق را می دادند که تا به میل خود برای ثبت ملک خویش اقدام کنند مردم ملزم ومجبور نبودند که تقاضای ثبت ملک خود را بکنند.تشریفات آگهی نوبتی وتحدیدی هرملک جداگانه انجام می شداز ویژگی های آن عدم تعیین شماره پلاک مجاورین هنگام تحدید حدود وصدور سند بوده است

.ثبت عمومی: در26 اسفندسال1310 شروع به فعالیت کردتحقیق برای توزیع اظهارنامه صورت عمومی انجام می پذیرد وتحدید حدود املاک عمومی بعداز انتشار آگهی نوبتی بعمل می آید.الزامی بودن ثبت املاک؛تعیین جریمه برای متخلفین وعدم ثبت انتقالات وانجام عملیات عمومی از نکات بارز این قانون است.(م12ق.ث)

تفاوت اعتراض به اصل ملک وحدود

تفاوت اعتراض به اصل ملک وحدوددر چیست؟به اعتراضات مذکور درچه مواردی اداره ثبت ودرچه مواردی در مرجع قضایی رسیدگی می شود؟(م16و20ق.ث)

   اعتراض باطل: عبارت از اینکه کسی پلاک مورد تقاضارا کلاً به زیان متقاضی از آن خود بداند وتقاضای درخواست کننده ثبت رانسبت به تمامی آن پلاک تقاضای باطل وبیهود وخلاف واقع بداند.  اعتراض به حدود: معترض تمام پلاک مورد تقاضای ثبت متقاضی را ازآن خود نمی داند بلکه بخشی از قلمرو آن پلاک را جزو ملک خود که در جوار آن واقع شده می داند.  اولاً متقاضی فی الجمله مالکیت داشته باشد ثانیاً تقاضای ثبت ملک وی شامل بخش از ملک مجاور یا مجاورین گردد. اعتراض به حقوق ارتفاقی:حقی که صاحب ملک بمناسبت آن ملک در ملک دیگری اعم از مجاور وغیر مجاور دارد مانندحق العبود صاحبان حقوق ارتفاقی مذکور می توانند به تقاضای ثبت مزبور اعتراض کنند.مرجع رسیدگی:1-مراجع قضایی  2-مراجع اداری ثبت یعنی هیات نظارت وشورای عالی ثبت، اعتراض در پذیرش ثبت واختلاف ثبت با متقاضی ازطرف ثبت محل به هیات نظارت درصورت اعتراض به رای هیات نظارت درشورای عالی ثبت. اعتراض به اصل یا حدود پس از انتشار آگهی مربوطه واعتراض درمهلت مقررآگهی نوبتی90 روزازنوبت اول تحدیدی30روز از تنظیم صورت مجلس تحدید حدود با محاکم قضایی است.

اثار ثبت املاک دردفاتر سند رسمی

پس از پذیرش تقاضای ثبت ملک چه آثار ونتایجی در وضعیت حقوقی ملک بوجود می آید؟ که با وضعیت قبل از پذیرش ثبت تفاوت دارد؟

عبارتی تصرف در آن،اماره مالکیت متصرف نیست،به موجب ماه22 ق.ث پس از ثبت ملک در دفتر املاک دولت شخصی راکه ملک به نام او دراین دفتر ثبت شده است مالک رسمی آن می شناسد باثبت ملک عنوان دارنده سندمالکیت از متصرف به مالک تغییر می کند.مالکیت او نباید مورد تردید اشخاص ثالث قرار گیرد این اولین ومهم ترین اثر ثبت ملک است.(مواد70و72ق.ث و م 1290 ق.م)بنابراین دعوی تصرف اشخاص ثالث برملک این مالک قابل اسماع نیست زیرا این ادعا می بایست درجریان عملیات مقدماتی ثبت اعتراض می کردکه دو متصرف دربرابر یکدیگر قرار می گرفتند.اثر دیگر ثبت ملک این که معاملات مربوط به عین ملک(مانند بیع) یا منافع آن(اجاره)باید با سند رسمی واقع شوند .دراین صورت؛ اعتبار این اسناد نیزماننداعتبارسندمالکیت است(بندیک ودوم46ق.ث)منافع ملک درصورتی که برای بیش ازسه سال باشددر دفتر املاک ثبت می شود.حقوق ارتفاقی که اشخاص قبلاً درملک ثبت شده داشته اند مانند حق العبور وحق المجری همچنان بعداز ثبت ملک باقی خواهند ماند(م23ق.ث)عدم ثبت موجب زوال این حقوق نمی شود زیرا این حقوق مشروط به ثبت نبوده است(م102ق.م)مرور زمان نسبت به املاکی که در دفتر املاک ثبت شده است جاری نمی شود(م757ق.آ.د.م)

اشتباهات ثبتی

درعملیات مقدماتی ثبت ملک ممکن است چه اشتباهاتی رخ دهد تعدادی ازآنها رابامراجع صالح رسیدگی توضیح دهید؟

اشتباه در مرحله پذیرش تقاضای ثبت صور گوناگون دارد مانند ثبت مکرر ؛ثبت ابطال زائد بر سهام شورای عالی ثبت؛ثبت زائد بر مستند تقاضا شورای عالی ثبت؛ ثبت موات وغیر موات باهم وثبت ملک خود با ملک غیر بایکدیگر؛اشتباه درشماره پلاک اصل یافرعی؛ اشتباه در آگهی های نوبتی یا تحدیدی.برابر بند یک بند دو بند4 بند5 تبصره یک ودو ماده8ماده25 هرگونه رسیدگی برعهده هیات نظارت میباشد.وبرابر بند387 مجموعه بخشنامه های ثبتی بعضی از اختیارات هیات نظارت مانند اشتباه در آگهی نوبتی وتحدیدی به روسای ثبتی تنفیذ گردیده است.

نحوه اخذ سند از طرف اشخاص حقوقی

 درقانون وآئین نامه ثبت اشخاص حقوقی چگونه می توانند تقاضای ثبت ملک نمایند؟این اشخاص کدام ارگانها ونهادها هستند؟ ومستند تقاضای ثبت وصدور سند مالکیت برای هر کدام در کدام یک از قوانین قید گردیده؟توضیح دهید.

 اشخاص حقوقی خود به دو دسته تقسیم می شوند:الف:حقوق عمومی،ب: اشخاص حقوقی حقوق خصوصی شرکتها وموسسات غیر دولتی مانند شهرداری،الف:دولت بعنوان بزرگترین شخص حقوقی عمومی می تواند متقاضی ثبت باشد چون که شخصیت حقوقی سایر اشخاص به دولت وابسته است.دو وزارتخانه مهم در بخش اخذ یند دارای اختیارات  از طرف دولت هستند اول وزارت راه وشهرسازی ماده12و7قانون زمین شهری بند 258 و349 مجموعه بخشنامه های ثبتی درخصوص ثبت اراضی موات و دوم ازمان جنگلها ومراتع کشور:بعنوان کسی که متولی اراضی ملی است بند347 و348 مجموعه بخشنامه ها ماده41 آئین نامه قانون ثبت  ماده2 قانون حفظ ماده31 قانون حفاظت وبهره برداری جنگلهاماده13 آئین نامه قانون ملی شدن مدارک ارائه باید بدهد. وعلاوه بر ان اداره دارایی (وزارت امور اقتصادی ودارایی) درقانون ثبت تحت عنوان اداره مالیه آمده است که وظیفه تقاضای صدور سند را بر حسب مورد بر عهده دارد.در مورد اراضی اوقافی  نیزمستندا ماده 27 قانون قبت و همچنین ماده 25 آیین نامه  در مورد وقف عام می تواند تقاضا ثبت نماید ودر مورداوقافی که متولی خاصی ندارد اداره اوقاف محل تقاضای ثبت میکند(م34و35 آئین نامه)در وقف خاص وحسب خاص هریک ازموقوف علیهم ومحبوس لهم نیز حق تقاضای ثبت را دارند. مستند ماده 32 قانون ثبت درمورد اموال دولت تقاضای ثبت بعهده اداره دارایی محلی است ونسبت به املاک وموسسات مربوط به شهرداری ووهمچنین اموال خیریه  برعهده رئیس موسسه ونسبت به املاک شرکتها بعهده مدیر شرکت باید تقاضای اخذ سندنماید