حقوق وقف و املاک وقفی

شرایط وقف

ماده56قانون مدنی:وقف واقع می شود به ایجاب ازطرف واقف به هرلفظی که صراحتا دلالت بر معنی آن کند و قبول طبقه اول ازموقوف علیهم یا قائم مقام قانونی آنها در صورتی که محصور باشد مثل وقف براولاد واگرموقوف علیهم غیر محصور یا وقف برمصالح عامه باشددراین صورت قبول حاکم شرط است .شرط اول تحقق عقد وقف عینیت ایجاب وقبول است دروقف عام و چه خاص همیشه ایجاب باواقف می باشد اما قبول دروقف عام برعهده دادستان است ودروقف خاص باطبقه اول موقوف علیهم است شرط دوم درتحقق عقدوقف قبض ودرتصرف دادن مال موقوفه است(مواد59 و60 قانون مدنی )دروقف خاص مثل قبول آن با طبقه اول موقوف علیهم ودر وقف عام با متولی می باشد که اگر متولی نبود قبض باحاکم می باشد. سوم :مورد وقف معلوم باشددروقف خاص اگرموردمصرف موهوم ویا نامعلوم باشد ازهمان ابتدا وقف باطل است.چهارم :یکی دیگرازشرایط وقف این است که مقاصدوقف مشروع باشدودرجهت حوائج مشروع موقوف علیهم وقف شده باشد والا باطل است .(ماده 67 قانون مدنی )

حقوق وقف و املاک وقفی

تعریف وقف

ماده 55 قانون مدنی:وقف عبارت است اینکه عین مال حبس وو منافع آن تسبیل شود . قانون مدنی وقف راحبس عین مال و تسبیل منافع تعریف نموده است  در این تعریف هم شرایط وقف امده است هم شرایط واقف و خصوصیات عین موقوفه هم در این تعریف گنجانده شده است .ماده 55 می گوید وقف عبارت است ازحبس موبد عین وتسبیل منافع  و حتما باید ناظر بر عین باشد نمی توان منفعت راوقف کردوهمچنین وقف دین وحق نیز امکان ندارد.حبس عین بایددائمی باشدوقف نبایدموقت باشد،هرچندپس ازاز مدتی هدف آن منتفی گردد.و منافع هم آزاد باشد تا بتوان آن راتسبیل نمودو منظوراز تسبیل هم مورد وقف هم مبهم وموهوم و یا مجهول نباشدهمینکه مال موقوفه به قبض رسید وتوسط موقوف علیهم قبض شد عقدلازم می شود وواقف حق دخالت در عین موقوفه را فقط وفق وقفنامه را دارد  ونمی تواند مفاد آن را تغییر دهد و یا از ان رجوع کند (ماده 61 قانون مدنی )

حقوق سرقفلی و حق کسب و پیشه

قانون مصوب 1339

در 12/4/1339 قانون روابط مالک و مستاجر به تصویب رسید قانونگذار در این قانون سعی در تفکیک اجاره برای سکنی یا کسب یاپیشه یا تجارت داشته و از طرفین می خواهد که آن را صراحتا  ذکر نمایند (شق 4 ماده 6 )دراین قانون برای شناسایی حق کسب وپیشه وتجارت سعی نموده کمترین ارتباط با مستاجرداشته باشدوبیشتربه محل وحسن شهرت واشتغال  ارتباط داشته باشد وموارددیگری دراین قانون اشاره شده که باتوجه به تصویب قانون سال 56 موضوعیت نداردو بدان نمی پردازیم مثل اینکه دراین قانون حق کسب و پیشه به عنوان یک حق شناخته شده بود که اسقاط آن نیاز به دلیل داشت .

حقوق سر قفلی و حق کسب و پیشه

قانون تعدیل اجاره بهاء مصوب 137

تقریبا اولین قانونی که درمورد سرقفلی وحق کسب و پیشه بوجود امدقانون تعديل اجاره بها بود که در سال 1317 به تصویب مجلس شورای ملی وقت رسید،هدف اصلي این قانون حمایت قانونگذار ازمستأجرين بود،تا اين زمان ديوان عالي كشور مكرراً در آراء خود به غير قانوني بودن سر قفلي(به مفهوم ح.ك و پ )نظرداده بود وفق این قانون مستاجر می توانست درصورت  نیاز  تا سه سال قرارداد اجاره را تمدید نماید این کار بعضا با تجویز قانون بدون حضور موجر نیز قابل اعمال بود، واین عمل را  بسیاری از حقوقدانان تحدید حقوق مالک تلقی و برخلاف شرع توصیف نمودند البته وفق ماده 2 همان قانون  در صورتی که  مالک عین مستاجره را برای رفع نیاز سکونت وابستگان تا طبقه اول خود ویا برای تغییر یا تعمیر بناء ویا یهره برداری خود نیاز داشت از شمول ماده مزبور منصرف شده بودولی عملا این موضوع می بایست دردادگاه اثبات می گردیدوصرف ادعای مالک را نمی پذیرفتند  مقررات این قانون عملا موجرین را تشویق می کرد تا از اجاره دادن ملک خود  خوداری نمایند.

آیین نامه اجرایی قانون تعدیل اجاره بهاء مصوب 15/11/1317

درتاريخ 15/11/1317 آئين نامه اجرايي قانون مزبور به تصويب وزيردادگستري وقت رسيده اين آئين نامه هدف قانونگذار درجهت حمايت مستأجر قائل به حقي شد واز طرف ديگر حقوق طرف مقابل راناديده گرفت  همانطور که گفته شد  وفق ماده 9 قانون تعديل مال الاجاره مستقلات مصوب 1317  قانونگذار برای مستاجر قائل به حقی شد که عملا حقوق عینی موجر یا مالک را دچار خدشه می نمود دراین ماده علاوه بر حق مالکیت منافع  حق دیگری برای وی قائل شد که بعدها مبنای همان حق کسب و پیشه قرار گرفت ( مرحوم كشاورز-....-سرقفلي ص 52 )واين موضوع  زمانی دارای اهمیت می شودکه بستر اصلي قوانين بعدي براي برسمیت شناختن حق كسب و پيشه و تجارت  محسوب می گردد. نکته ای که بایددراین مبحث باید موردتوجه قرار گیرد این است حقوق باید قابل احراز باشد نمی توان به صرف ادعا  اینکه حق کسب وپیشه ایجاد شده است آن را برای مستاجر حقوق مکتسبه تلقی نمودبنابراين بايداولااحراز شودوسپس تحقق آن موردپذيرش قرار گيردكه درمانحن فيه ین موضوع مشکل به نظر می رسید،،سرقفلي وحق كسب و پيشه وتجارت گرچه درقوانين موضوعه قبل ازسال 1339 يعني زمان تصويب آئين نامه اجرايي تعديل اجاره بها به صراحت نيامده است ولي قانون طرز جلوگيري ازتصرف عدواني مصوبه 1314و 18/2/1309 (ماده 9)وماده 3 قانون حكميت اجباري مصوب 1313 و ماده 677 قانون ائين دادرسي مدني بدان اشاره تلویحی  شده است كه ازجمله آن ماده 9 قانون طرز جلوگيري ازتصرف عدواني مي باشد كه اختلافات بين موجر ومستأجر دكان و مغازه وكاروانسرا راراجع به  مشمول تصرف عدواني ندانسته است وحل وفصل آن رادر قالب حكميت مورد بحث قرار داده است (ماده7)درقانون حكميت اجباري مصوب 1306 و قانون حكميت مصوب 1313 و قانون راجع به قراردادحكميت بين مشاغلين مصوب 2 و14/4/1307نيزباتوجه به اشاره وتفكيك موضوعي بر خوردوياتخليه مغازه هاودكان هاوكاروانسرا هارامي توان تلويحاً تعيين حكم جدايي از موضوعات ديگر اجاره دانست.

حقوق سرقفلی و حق کسب و پیشه

مفاهیم سرقفلی

سرقفلی عبارت است ازوجهی است[پول است] که مالک[صاحب ملک وموجر اول] در ابتدای اجاره و جداازمال الااجاره از مستاجر می گیردتا محل خالی رااو اجاره بدهد. با این تعریف سرقفلی دارای خصوصیات زیراست:الف:میزان سرقفلی بسته به موقعیت محلی کیفیت بنا و تجهیزات عین مستاجره دارد.ب:مبلغ آن رامالک وموجراول تعیین می کند.ج:سرقفلی توسط مستاجر به موجر یا مالک پرداخت می شود.د:در حلیت آن تردیدی نیست .ه: حقوقی که در قانون سال 1339 و 1356 آمده است حق کسب و پیشه وتجارت است که مبلغ سرقفلی یکی ازمعیار های اندازه گیری آن است و:این حق به شخص نیست به محل است.ز:سرقفلی رامالک وموجر می تواند نگیردولی حق کسب و پیشه وتجارت قابل نفی نیست چون هنوز به وجود نیامده است که بخواهدآن را نگیرد .

حق و کسب وپیشه

اما کمی هم در مورد حق و کسب وپیشه خدمتتان عرض کنم حق کسب و پیشه وتجارت درقانون برای اولین بار در سال 1339 آمده است حقی است که به صاحبان کسب و پیشه وتجارت تعلق می گیردوهمانطورکه عرض شدباسرقفلی فرق می کند.برخی ازاساتید حقوق ازآوردن کلمه نامانوس حق کسب وپیشه وتجارت به جای سرقفلی سخن به میان آورده اندوبا نقداین بیان به شرح مطالبی پرداخته اندونتیجه گرفته اندکه قانونگذار به نتیجه ای که می خواسته سرقفلی راازابهام بیرون بیاورد نرسیده است  وآن رانادرست وگمراه کننده نامیده است.این در حالی است که می توان به نحودیگری بیان داشت که:اولا قانونگزار سرقفلی را بدلیل روشن بودن آن  به کناری نهاده ووبدان نپرداخته است.ودوما جهت احقاق حق کاسب وپیشه ور و تاجر به بیان حق دیگری پرداخته که گرچه درحقوق ایران سابقه نداشته وگاها با خلط سرقفلی سردرگمی های ایجاد می نمودولی ذکرآن لازم به نظرمی رسید.چون وجود مشاغل متعددکه درجهت رفع نیاز های مردم ایجاد می شدواقتضای موجودیت آنها در جلب مشتری که بعضا به جهت شخص کاسب یا پیشه وریا تاجر حضور می یافتندباعث شدکه قانونگزاراین خلاء رااحساس ودر قانون بیاورد.البته این حق هم اکنون درقالب قانون سال 56 معتبر بوده ودرقانون های بعدی برسمیت شناخته نشده است.

حقوق سرقفلی و حق کسب و پیشه

راستی سرقفلی چیست ؟:

الان اگردرذهن خودمان آن را حلاجی کنیم به مفاهیمی برمی خوریم که معمولا با واقع جوردرنمی آید: بعضی ها  سرقفلی مزد کار کردن توصیف می کنند،بعضی  هاحقی  می دانندکه به مستاجر تعلق می گیرد،ویاحقی که برکلیدارجح است،همه این مفاهیم  اگردرذهنتان بیاید درست است .ولی همه واقعیت  ها نیستند،ابزار ولوازمی که این حق را عینیت می بخشد متعدندوشما امروز دراین مقاله آنها را یاد می گیرید.در کنار این مفهوم مفهوم دیگری هم هست که به آن حق کسب و پیشه وتجارت می گویند این هم  از یک طرف یک معنا از سرقفلی است واز طرف دیگر با سرقفلی فرق می کند. ما در این کارگاه  ابتدا به سرقفلی می پردازیم و بعد که خوب این مفهوم را کنکاش کردیم به حق کسب و پیشه وتجارت  خواهیم پرداخت .در مورد کلمه سرقفلی  ازلحاظ لغوی در فرهنگ های مختلف معانی متعددی به دست داده اندکه هرکدام به نوعی تکمیل کننده دیگری است گرچه  فرهنگ نویسان سعی کرده اند به معنای ادبی آن توجه کنند ولی هرچه فرهنگ لغات به متاخرین نزدیک می شود،معانی آن  به تعاریف حقوقی نزدیکترونزدیکتر می شود.فرهنگ دهخدا  (1325)وفرهنگ معین (1320)تعریفی که بدست داده اند چون  احتمالا با نگاه به آیین نامه تعدیل اجاره بهاء نگاشته شده  است  لفظ سرقفلی را به حق کسب وپیشه  یکی دانسته اند: چیزیکه از کرایه دارد سرای حویلی یا دکان بگیرندو آن مزد گشودن قفل است که داخل در کرایه نیست  حق آب وگل  (فرهنگ دهخدا ذیل کلمه سرقفلی )حقی که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می کنند به جهت تقدم در اجاره و شهرت و جمع آوری مشتری  وغیره..(فرهنگ فارسی تالیف دکتر محمد معین جلد دوم صفحه 1869)اما معنای واقعی سرقفلی در کتابهایی یافت می شود که قبل از آیین نامه تعدیل اجاره بهاء نوشته شده است همان معنای واقعی که ازابتدا نزدمردم مرسوم بوده است مرحوم ناظم الاطباءدرفرهنگ مرحوم نفیسی  به تعریفی رسیده است که به  سرقفلی نزدیکتر است :وجهی که از کرایه دار خانه ودکان علاوه بر کرایه دریافت کنند و آن مزد کشیدن قفل است ودر کرایه نیست . (فرهنگ نفیسی جلد سوم ص 1884)آقای دکتر جعفری لنگرودی نیز در دانشنامه خود ذیل کلمه سرقفلی آورده است :پولی که مستاجر ثانی به مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض می دهدوهمچنین مستاجر اول به موجر مالک می دهد این وجه از مصادیق دارائی نامریی است وعنوان درآمداتفاقی نداردبشرط اینکه ناشی ازجمع آوری مشتریان و کارکردن مستاجر باشد والا مالکی که مغازه می سازدو آن را با گرفتن پولی به نام سرقفلی به دیگری اجاره می دهد این پول جزء درآمد است و مالیات بردرآمد به آن تعلق می گیرد (ترمینولوژی حقوقی چاپ اول ابن سینا 1346 صفحه 356 شماره 2849) تعاریف اخیربا آنچه که در قانون در خصوص سرقفلی آمده است نزدیکتر است

حقوق سرقفلی و حق کسب و پیشه

سرقفلی وحق کسب و پبشه و تجارت

سرقفلي مفهومي به كلي متمايزاز ح.ك پ وت است[1] وآنچه درقانون موجرومستأجرموردبحث قرارگرفت،حق کسب وپبشه وتجارت است نه سرقفلي وگفتيم درموردحليت سرقفلي (يعني پولي كه موجردرآغاز انعقاد عقداجاره ازمستأجر مي گيردواين وجه زائدبراجور است)ترديد واختلافي نيست.النهايه آنچه محل بحث است اين است اين وجه تحت چه عنواني به موجر پرداخت ميشود وآيا اصل براين است كه موجر مالك دائمي آن مي شوديادرپايان مدت بازمان فسخ بايدآن رابه مستأجر مستردكند قانونگذاردر قوانين مختلف راجع به مستأجروموجر غير از قانون 1356 هر جا كه سخن از سرقفلي به ميان آورده است منظور حقوق كسب و پيشه و تجارت بوده است.

 اهمیت موضوع

مادرمباحثات اقتصادی گاهی به کلماتی برمی خوریم که اغلب آن را شنیده ایم ،ولی از مفهوم آن کامل اطلاعی نداریم.ازما می پرسند فلان مطلب چیست می دانیم چیست ولی نمی توانیم آن را بیان کنیم  این طور موقع به مثال و مقایسه پناه می بریم چون می خواهیم از بیان مطلب خود را عاجز نشان ندهیم لقمه را دور دهن می گردانیم ودر نهایت طرف مقابل را تشنه وگرسنه میان زمین وآسمان نگه می داریم،در این موقع طرف مقابل برای اینکه ازبیان ماراحت شودسری تکان می دهدوومی گوید فهمیدم.کلمه سرقفلی هم ما ما معمولا از اطرافیان خودمان  می شنویم فلانی سرقفلی مغازه اش را فروخت ،فلانی درمغازه ای کار می کند که سرقفلی اش خیلی می ارزدمغازه پدرم سرقفلی داردولی مالکش فرد دیگری است.،زحمات چند ساله فلانی هدر رفت چون نمی دانست چگونه حق خود را ثابت کند ،و از این قبیل سوالات وبیانات که درمحاوره می شنویم .

 

---

[1] - نظریه حقوقی وجود دارد که سرقفلی و حق کسب و پیشه را به یک معنا تفسیر نموده است که ما بعدا خواهیم گفت چنین نیست . نگاه کنید به نظریه شماره 1452/7 مورخ 12/3./87

حقوق وقف و املاک وقفی

ماده 55 قانون مدنی:وقف عبارت است اینکه عین مال حبس وو منافع آن تسبیل شود .

 قانون مدنی وقف راحبس عین مال و تسبیل منافع تعریف نموده است  در این تعریف هم شرایط وقف امده است هم شرایط واقف و خصوصیات عین موقوفه هم در این تعریف گنجانده شده است .ماده 55 می گوید وقف عبارت است ازحبس موبد عین وتسبیل منافع  و حتما باید ناظر بر عین باشد نمی توان منفعت را وقف کرد و همچنین وقف دین وحق نیز امکان ندارد.حبس عین بایددائمی باشد وقف نبایدموقت باشد،هرچند پس ازاز مدتی هدف آن منتفی گردد. و منافع هم آزاد باشد تا بتوان آن را تسبیل نمود و منظوراز تسبیل هم مورد وقف هم مبهم و موهوم و یا مجهول نباشد همینکه مال موقوفه به قبض رسید وتوسط موقوف علیهم قبض شد عقدلازم می شود وواقف حق دخالت در عین موقوفه را فقط وفق وقفنامه را دارد ونمی تواند مفاد آن را تغییر دهد و یا از ان رجوع کند (ماده 61 قانون مدنی )

ماده56قانون مدنی:وقف واقع می شود به ایجاب ازطرف واقف به هرلفظی که صراحتا دلالت بر معنی آن کند و قبول طبقه اول ازموقوف علیهم یا قائم مقام قانونی آنها در صورتی که محصور باشد مثل وقف براولاد واگرموقوف علیهم غیر محصور یا وقف بر مصالح عامه باشد در این صورت قبول حاکم شرط است .

شرط اول تحقق عقد وقف عینیت ایجاب وقبول است دروقف عام و چه خاص همیشه ایجاب با واقف می باشد اما قبول دروقف عام برعهده دادستان است ودروقف خاص باطبقه اول موقوف علیهم است شرط دوم درتحقق عقدوقف قبض ودرتصرف دادن مال موقوفه است(مواد59 و60 قانون مدنی )دروقف خاص مثل قبول آن باطبقه اول موقوف علیهم ودر وقف عام با متولی می باشد که اگر متولی نبود قبض باحاکم می باشد. سوم :مورد وقف معلوم باشد درروقف خاص اگرموردمصرف موهوم ویا نامعلوم باشد ازهمان ابتدا وقف باطل است. چهارم :یکی دیگرازشرایط وقف این است که مقاصد وقف مشروع باشد ودرجهت حوائج مشروع موقوف علیهم وقف شده باشد والا باطل است .(ماده 67 قانون مدنی )

حقوق ثبت اسنادواملاک

 مبنای ثبت اختیاری ، ثبت اجباری در قانون ثبت

مبنای تقسیم ثبت ملک به اجباری و اختیاری در قانون ثبت چیست؟این تقسیم­ بندی با توجه به قوانین و مقررات ثبت و تصویب قوانین خاص تا چه حدودی میتواندصحیح میباشد؟ثبت عادی بموجب قانون21 حمل1302شمسی برقرارگردید که موادی ازاین قانون در سالهای 1305و1306و1307 کم­ کم اصلاح شد و در بهمن 1308 نسخ گردید وقانون جدیدی به تصویب رسیدهردو به مردم این حق را میدادند که تا بمیل خود برای ثبت ملک خویش اقدام کنند نتیجه اجتناب ناپذیر این طرز ثبت این بود که تشریفات آگهی نوبتی وتحدیدی هر ملک جداگانه انجام شود که در اجباری  چنین وضعی وجود نداردبلکه املاک هر بخش با یکدیگر در آگهی برای ثبت اعلان می شوددر اسفند1310 به قانون ثبت اجباری و یا ثبت عمومی معروف است دو ماده شاخص در ارتباط با اجباری بودن عملیات مواد 46و47 ق.ث  است موضوعی که لازم به ذکر است اینکه تصویب مواد147 و148 وبعضی مقررات دیگر واخیراً قانون ساماندهی  وقانون اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی تا حدودی استواری خصوصیات قانون فوق ­الذکر راخدشه دار کرده است ،  ثبت عادی(اختیاری)با تقاضای متقاضی به جریان می ­افتد وانجام میشود ثبت عمومی بموجب ماده9ق.ث وظیفه دولت ورأساً باید نسبت به انجام آن مبادرت نماید، ثبت عادی ثبت اختیاری گاه اجباری گاه اختیاری بود اما ثبت کنونی عمومی و اجباری است،ثبت عادی بموجب تقاضانامه بعمل می­آید لیکن ثبت عمومی بوسیله اظهارنامه بعمل می­آید

حقوق ثبت اسناد واملاک

تشخیص حقوق عینی اشخاص ثالث در ملک مورد ثبت

تشخیص وشرح حقوق عینی دیگران وتعیین صاحبان آن حقوق در ملک مورد تقاضای ثبت در قانون و آیین نامه قانون ثبت چگونه است و آیین نامه قانون ثبت چگونه است انواع آنرا توضیح و مستند قانونی آن درحقوق مدنی و حقوق ثبت مقایسه کنید:

حقوق دیگران که بایددراظهارنامه متقاضی نوشته شده:1.حق مستاجر درمورداجاره وحق منتفع یامباح له درعمری ورقبی وسکنی وحبس(به معنی اخص کلمه)ماده 26ق.ث وماده 103آیین نامه ق.ث،2.رهن و معاملات باحق استردادماده116ق.ث که ارایه دهنده اظهارنامه رامکلف موظف کرده است که حق صاحب وثیقه رادراظهارنامه بنویسد.

حقوق ثبت املاک واسناد

نحوه تعیین تکلیف حقوق  ارتفاقی و حقوق انتفاعی در ملک مورد تقاضای ثبت

وجوه اشتراک و افتراق بین حقوق ارتفاقی و حقوق انتفاعی،در قانون مدنی و قانون ثبت و تأثیر آن درپذیرش حقوق عینی افراد در موقع ثبت ملک کدام است؟«ممکن است اشخاص نسبت به اموال علاقه­ های ذیل راداشته باشند:1.مالکیت2.حق انتفاع3.انتفاع ماده29ق.م حق ارتفاق به ملک غیر»ماده30ق.م«هرمالکی نسبت به ملک خود حق هرگونه تصرف و انتفاع داردمگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد »ماده 40 ق.م:حق انتفاع حقی است که بموجب آن شخص میتواند از مالی که عین آن ملک شخص دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند.حقی است که بوسیله عقد برقرار میگردد. بوسیله انعقاد عقد به دیگری واگذار میگردد و مورد حق انتفاع باید مالی باشد.اقسام حق انتفاع:1. حق عمری و رقبی و سکنی 2.  وقف 3. حق انتفاع از مباحات حق ارتفاق:ماده 93ق.م«ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگر»1. حق ارتفاق بطور دائم منعقد میگرد،لیکن حق انتفاع غالبا موقت میباشد مگر در وقف و حبس دائم،2.   حق ارتفاق برای کمال استفاده و انتفاع از ملک صاحب حق است،ولی انتفاع مستقیماً برای بهره مندی منتفع از مورد حق میباشد،3.حق ارتفاق فقط بر مال غیر منقول ولی موضوع حق انتفاع میتواند مال منقول یا غیر منقول هم باشد،4. حق ارتفاق حقی است تبعی و تابع ملکی است ملکی است که به نفع آن برقرار شده وحق انتفاع حقی است مستقل ،حق ارتفاق مختص ملک غیر منقول اعم از زمین و یا خانه برای کمال استفاده از آن بطور دائم برای مالک ملک دیگر در نظر گرفته میشود وجود چنین حقی منوط به موجودیت اصل ملک است حق انتفاع موقتاً برای شخص یا اشخاص منتفع در ملک غیر منقول یا مال منقول یک مالک در نظر گرفته میشود ،وجه اشتراک :وجه اشتراک هردو این است که بوسیله عقد و توافق و تراضی مابین مالک ومنتفع و مالک ملک غیر منقول و صاحب حق ارتفاق برای استفاده از ملک مالک برقرار میگردد.ماده30ق.م و ماده94ق.م و99ق.م صاحبان حقوق عینی حق تقاضای ثبت،نسبت به حق خود را ندارند فقط مالک عین است که میتواند تقاضای ثبت ملک خود رابکند،ماده116ق.ث «در املاکی که برهن یا به یکی از عناوین مذکور در ماده33 انتقال داده شده راهن یا انتقال دهنده مکلف است حق طرف را در ضمن اظهارنامه خود قید نماید در صورتیکه راهن یا انتقال دهنده به این تکلیف عمل ننمود مرتهن یا انتقال گیرنده میتواند تا یکسال از انقضاء مدت حق استرداد یا رهن بوسیله اظهارنامه رسمی خود را مطالبه کند»  صاحب ثمن اعیانی(زوجه)بموجب ماده 948 ق.م دارای حق عینی بر اعیان و اشجار مورد ارث است

حقوق ثبت املاک واسناد

نظامهای ثبتی دنیا و نظام ثبتی ایران

تقسیم بندی نظام­های ثبتی املاک در دنیا برچه اساسی انجام میگیرد؟در این موردانواع نظامهای ثبت ملک کدام است وهرکدام چه ویژگی­هایی دارد؟نظام ثبت املاک در ایران به کدام نوع تعلق دارد؟در قانون و آیین نامه ثبت چه شواهدی میتوان برای آن آورد مهمترین دستاوردونتایج هرکدام از نظامهای مذکور ایران کدام است؟نظامهای ثبتی ایستا،نظام پویا،مفهوم نظام ایستای ثبت متمرکز بر توصیف مجموعه­ای از اطلاعات در خصوص هرقطعه زمین میباشد به این سؤال پاسخ میدهد که چه کسی،کدام قطعه زمین را باچه مقدار حق داراست؟مالک معرف یک فرد یا گروهی است که دارای حقی است چه کسی پاسخ میدهد.قطعه زمین یک قسمت مشخصی از زمین است که بعنوان مال در نظر گرفته میشود و به سوال کدام قطعه زمین و سؤال چه مقدار برای تعیین اندازه و سایز زمین و ارزشیابی آن پاسخ میدهد.عدم موفقیت نظام ایستا تمرکزبراطلاعات اولیه­ای است که ثبت میگردند درواقع اطلاعات به روز نمیشوند.قابلیت اعتمادی را که مورد انتظار جامعه از یک نظام ثبتی است نمیتوند فراهم کند بعد از گذر مدت زمانی اطلاعات موجود ناقص  ودر نهایت منسوخ میگردند در ایستا جمع­آوری اطلاعات به شخص متکی است. روش جمع­آوری در ایستا بصورت پراکنده است. در نظام ایستا باید قوانین بازنگری و اصلاح شود.نظام ثبتی پویا:علاوه بر جمع­آوری حقایق اولیه در خصوص وضعیت زمین به هنگام ثبت آن به انتقالات و تغییرات بعدی نیزتوجه میگردد:1.حقایق اولیه که در خصوص وضعیت زمین وجود دارد.2. انتقال زمین3. تغییرات زمین به هر سه دسته اطلاعات توجه میشودتأکید بیشتر بر ثبت اولیه­ی زمین باید باشد یا بر بروز رسانی اطلاعات ثبت شده مبتنی بر تاریخ و توسعه کشوری هست که نظام پویا در آن اجرا میگردد. روش جمع­آوری در رابطه با ملک منظم وسیستماتیک است.تکیه بر ملک میشود نه شخص،شیوه ثبتی که قانون ثبت1310برای ثبت املاک بکار میبردو به ثبت عمومی معروف است همین شیوه یا روش منظم و سیستماتیک است.نظام عینی:یا ثبت مالکیت یا تورنس یکی از معروفترین نظامهای ثبت زمین است در سال1868 در استرالیای جنوبی نخستین بار اجرا شده در نظام عینی ثبت مال غیرمنقول موضوع و عنصر اصلی است وجود پرونده ثبتی برای هر ملک وثبت آخرین وقایع در آن پرونده و دفتر و قوه اثباتی  دفتر املاک و جلوگیری از شیوع هرج و مرج در تملک غیر منقول از ویژگیهای نظام عینی ثبت است.در ایران همواره مبنا وملاک ثبت،حق مالکیت نسبت به زمین بوده است نه مالک و دارنده­ی آن که این همان نظام عینی ثبت است که ملک غیر منقول را موضوع و عنصر اصلی ثبت قرار میدهد. دوروش عمده بکارگرفته شده که به ثبت عادی و عمومی معروف هستند.نظام ثبتی در حقوق ایران بصورت پویا درآمده واطلاعات موجود درآن یا به روز رسانی از خطرمنسوخ شدن نجات یافته است تا به نظام عینی ونظام ثبتی ایران از ایستایی به سمت پویایی حرکت کرده است